L'assemblée générale des copropriétaires en Algérie se réunit obligatoirement au moins une fois par an, dans les trois mois suivant la clôture de l'exercice, sur convocation de l'administrateur (syndic) envoyée au moins quinze jours à l'avance. Elle ne délibère valablement que si les deux tiers de ses membres sont présents ou représentés ; à défaut, une seconde réunion a lieu sous huit jours et délibère quel que soit le nombre de présents. Ce cadre est fixé par le Code civil algérien (ordonnance n° 75-58, articles 743 à 772) et précisé par le décret exécutif n° 14-99, qui détaille la procédure de convocation, le quorum, les majorités et le contenu du procès-verbal.
Quel texte régit l'assemblée générale en Algérie
Une précision s'impose avant d'entrer dans le détail, car une confusion revient souvent dans les recherches : la loi n° 07-11 du 25 novembre 2007 ne régit pas l'assemblée générale de copropriété. C'est un texte comptable qui institue le Système Comptable Financier (SCF) et encadre la tenue des comptes du syndic, pas la gouvernance de la copropriété. Le texte qui définit réellement les règles de l'assemblée générale, sa convocation, son quorum et ses majorités, est le Code civil algérien (articles 743 à 772), complété par le décret exécutif n° 14-99, qui fixe le modèle-type de règlement de copropriété applicable à chaque immeuble. Pour le détail des obligations du syndic en dehors de l'assemblée générale, voir notre guide sur les obligations du syndic en Algérie.
Quand se tient l'assemblée générale
L'assemblée générale se réunit obligatoirement au moins une fois par an, dans les trois mois suivant la fin de l'exercice comptable. L'administrateur peut également la convoquer aussi souvent que nécessaire en dehors de cette réunion annuelle.
La toute première réunion suit une règle distincte : elle doit avoir lieu au plus tard un mois après la constitution de la collectivité des copropriétaires en assemblée dotée de la personnalité morale, et elle a un objet précis : nommer l'administrateur, fixer sa rémunération, et arrêter le budget prévisionnel pour le reste de l'exercice. Dans un immeuble neuf, le promoteur-vendeur peut désigner un administrateur transitoire, à charge pour lui de convoquer cette première assemblée.
Convocation à l'assemblée générale : formalités et délais
La convocation est normalement envoyée par l'administrateur, de sa propre initiative ou à la demande des copropriétaires ou occupants. Elle doit obligatoirement mentionner le lieu, la date, l'heure et les questions inscrites à l'ordre du jour. Elle est notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception, ou remise contre émargement d'un registre de convocation, au moins quinze jours avant la réunion, sauf cas d'urgence.
L'ordre du jour est fixé par l'administrateur, mais tout copropriétaire ou occupant peut demander l'inscription d'un point, à condition de le faire quinze jours avant la réunion. Un point ajouté à cette occasion doit être notifié à l'ensemble des copropriétaires au moins huit jours avant la réunion, accompagné des documents s'y rapportant.
Certains documents doivent obligatoirement accompagner la convocation, selon l'objet de la réunion :
- les recettes et dépenses de l'exercice écoulé, l'état des dettes et créances, et la situation de trésorerie, si l'assemblée doit approuver les comptes ;
- le budget prévisionnel, si l'assemblée doit voter les crédits du prochain exercice ;
- les conditions essentielles du contrat proposé, si l'assemblée doit approuver un devis ou un marché de travaux.
L'assemblée ne peut délibérer que sur les points inscrits à l'ordre du jour et régulièrement notifiés. Une décision prise sur un point non annoncé est irrégulière. Pour la structure type d'une convocation et les erreurs qui fragilisent les délibérations, voir notre guide de la convocation d'assemblée générale.
Le quorum de l'assemblée générale en Algérie
C'est le point le plus recherché, et souvent le plus mal compris. L'assemblée générale ne délibère valablement que si les deux tiers au moins de ses membres sont présents (en personne ou représentés par mandataire). Si ce quorum n'est pas atteint à la première convocation, une nouvelle réunion a lieu dans un délai de huit jours, et l'assemblée délibère alors valablement quel que soit le nombre de présents.
Ce mécanisme en deux temps est courant dans les régimes de copropriété : il évite qu'une minorité bloque indéfiniment le fonctionnement de l'immeuble tout en donnant une vraie chance à une participation large lors de la première convocation.
Le déroulement de la séance
Un président de séance est désigné par vote à main levée en début de réunion. À défaut d'accord, c'est le plus âgé des propriétaires ou occupants présents qui préside. L'administrateur assure le secrétariat de la séance, mais ni lui ni son conjoint ne peuvent présider l'assemblée : cette règle évite qu'un même acteur cumule la conduite des débats et la gestion qu'on lui demande précisément de contrôler.
Une feuille de présence est émargée en début de séance, mentionnant les noms, domiciles, mandataires éventuels et le nombre de voix de chacun. Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix égal au nombre de lots dont il est propriétaire. Un locataire dispose d'une voix délibérative uniquement lorsque l'ordre du jour porte sur les charges de première catégorie ou sur des travaux de réparation indispensables, et à condition que le copropriétaire concerné soit absent ou non représenté.
La représentation par mandataire est possible, sauf pour l'administrateur ou son conjoint, et un mandataire ne peut recevoir plus d'une délégation. En cas d'indivision sans délégué désigné, un mandataire est nommé par le président du tribunal ; les incapables sont représentés par leurs représentants légaux.
Les majorités requises selon la décision
Toutes les décisions ne demandent pas le même niveau d'accord. Le décret 14-99 distingue trois seuils de majorité selon la nature de la décision :
| Majorité requise | Décisions concernées |
|---|---|
| Majorité simple des présents ou représentés | Application du règlement de copropriété ; adoption du règlement intérieur ; questions non prévues intéressant la copropriété ; autorisation donnée à un copropriétaire de réaliser à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur ; modalités de travaux rendus obligatoires par la loi ; modification de la répartition des charges suite à un changement d'usage |
| Deux tiers (2/3) des présents ou représentés | Désignation ou révocation de l'administrateur ; travaux d'amélioration (transformation d'équipements existants, ajout d'éléments nouveaux, aménagement de locaux à usage commun) ; répartition des dépenses de fonctionnement, d'entretien ou de remplacement des parties communes ou éléments transformés |
| Unanimité de tous les copropriétaires | Actes de disposition sur les parties communes ou droits accessoires ; construction de bâtiments créant de nouveaux locaux privatifs ; surélévation ou aliénation du droit de surélever un bâtiment existant |
Une limite s'applique à toutes ces majorités : quelle qu'elle soit, l'assemblée ne peut jamais imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives, ni des modalités de leur jouissance telles que fixées par le règlement de copropriété. Sur ce point précis, l'accord individuel du propriétaire concerné reste toujours nécessaire.
Le cas de la surélévation mérite une précision : elle exige non seulement l'unanimité de l'assemblée, mais aussi l'accord exprès des copropriétaires de l'étage supérieur, et le produit de l'opération est versé au budget ou réparti au prorata des tantièmes.
Le procès-verbal (PV) de l'assemblée générale
Le procès-verbal est établi par le secrétaire de séance, c'est-à-dire l'administrateur, puis signé par lui et par le président de séance. Il est inscrit sur un registre spécial tenu à cet effet.
Il doit contenir le lieu, la date et l'heure de la réunion, le nombre de voix présentes ou représentées, l'ordre du jour, et le texte de chaque résolution avec le nombre de voix pour, contre et abstentions, ainsi que les noms des votants. Ce niveau de détail n'est pas une formalité accessoire : c'est ce qui permet, en cas de contestation ultérieure, de vérifier que le quorum et la majorité requise ont réellement été atteints pour chaque résolution.
Le PV est notifié à chaque copropriétaire, qu'il ait été présent à la réunion ou non. Les décisions adoptées s'imposent à tous, y compris aux copropriétaires absents ou opposants au moment du vote.
Un copropriétaire qui conteste une décision dispose d'un délai de deux mois à compter de la notification du PV par l'administrateur pour saisir le tribunal territorialement compétent. Passé ce délai, la contestation est frappée de déchéance : la décision devient définitivement incontestable, même si elle était irrégulière sur le fond.
Rédiger et notifier le PV sans s'y perdre
Sur le terrain, la partie la plus lourde pour un administrateur n'est pas la séance elle-même mais la traçabilité qui doit l'entourer : convocations dans les délais, feuille de présence conforme, PV détaillé par résolution, puis notification à chaque copropriétaire, absents compris. Une omission sur l'un de ces points fragilise juridiquement la décision. Des outils comme le module d'assemblées générales de Darna permettent de suivre cette chaîne de bout en bout — convocation, votes résolution par résolution, PV numéroté — plutôt que sur papier dispersé, ce qui limite le risque d'oubli au moment où une décision est contestée.
Pour le voir sur vos propres cas — la préparation d'une assemblée et son PV — demandez une démonstration.
FAQ
Quel est le quorum requis pour une assemblée générale de copropriété en Algérie ?
Les deux tiers au moins des membres, présents ou représentés. Si ce quorum n'est pas atteint, une seconde réunion a lieu dans les huit jours et délibère valablement quel que soit le nombre de copropriétaires présents.
Que doit contenir le PV d'une assemblée générale de copropriété ?
Le lieu, la date, l'heure, le nombre de voix présentes ou représentées, l'ordre du jour, et le texte de chaque résolution avec le nombre de voix pour, contre et abstentions ainsi que les noms des votants. Il est signé par le président de séance et le secrétaire, puis notifié à tous les copropriétaires.
Quelles décisions demandent l'unanimité en assemblée générale ?
Les actes de disposition sur les parties communes, la construction de nouveaux locaux privatifs, et la surélévation ou l'aliénation du droit de surélever un bâtiment existant. Cette dernière exige en plus l'accord exprès des copropriétaires de l'étage supérieur.
Un copropriétaire peut-il contester une décision de l'assemblée générale ?
Oui, dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal par l'administrateur, devant le tribunal territorialement compétent. Passé ce délai, la décision ne peut plus être contestée.
Un locataire peut-il voter en assemblée générale ?
Seulement dans deux cas cumulés : l'ordre du jour porte sur les charges de première catégorie ou sur des travaux de réparation indispensables, et le copropriétaire du lot est absent ou non représenté à la réunion.