Le syndic de copropriété en Algérie, appelé « administrateur » dans les textes réglementaires, est mandaté par l'assemblée générale pour un mandat de deux ans renouvelable. Ses obligations principales sont : préparer et exécuter le budget prévisionnel, tenir la comptabilité, rendre compte annuellement de sa gestion dans les trois mois suivant la clôture de l'exercice, faire respecter le règlement de copropriété, et engager le recouvrement forcé en cas d'impayés. Ce cadre est fixé par le Code civil (ordonnance n° 75-58, articles 743 à 772) et le décret exécutif n° 14-99, pas par la loi n° 07-11.
Une confusion fréquente à corriger d'abord
Beaucoup de recherches associent « loi 07-11 » à la copropriété en Algérie. C'est une erreur de référence qui mérite d'être clarifiée avant d'aller plus loin, car les deux textes n'ont rien à voir.
La loi n° 07-11 du 25 novembre 2007 institue le Système Comptable Financier (SCF), en application depuis le 1er janvier 2010. C'est un texte comptable qui s'applique à toute entité tenant une comptabilité financière en Algérie, dont les copropriétés font partie via le régime des associations et personnes assujetties. Elle définit comment le syndic doit tenir ses comptes, pas quelles sont ses obligations envers les copropriétaires. C'est ce cadre SCF qu'un outil de gestion doit appliquer nativement — journal, grand livre, balance et écritures intangibles, comme le fait la comptabilité SCF de Darna.
Le texte qui régit réellement la copropriété, ses acteurs, l'assemblée générale et le mandat du syndic est le Code civil algérien (ordonnance n° 75-58 du 26 septembre 1975, articles 743 à 772), complété par le décret exécutif n° 14-99, qui fixe le modèle-type de règlement de copropriété auquel chaque immeuble doit se conformer. C'est ce second corpus qui répond à la question « quelles sont les obligations du syndic ».
Qui peut être syndic, et pour combien de temps
Selon l'article 757 du Code civil, le syndic est nommé par la première assemblée générale des copropriétaires. À défaut de nomination par l'assemblée, il est désigné par le président du tribunal à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires. Le mandat ne peut excéder deux ans, mais il est renouvelable (article 759). Les fonctions de syndic peuvent être assurées par toute personne, choisie parmi les copropriétaires ou en dehors d'eux.
Sa rémunération n'est pas laissée à la libre négociation : le décret 14-99 fixe un plancher légal à 5 % de la valeur locative des locaux composant l'immeuble, fixé par l'assemblée générale ou, dans certains cas, par l'assemblée populaire communale.
Les missions principales du syndic
L'article 758 du Code civil et le décret 14-99 détaillent les missions du syndic :
- Exécuter le règlement de copropriété et les décisions de l'assemblée générale.
- Administrer l'immeuble : conservation, garde, entretien, et en cas d'urgence, engager de sa propre initiative les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble.
- Représenter le syndicat des copropriétaires dans tous les actes civils et en justice.
- Préparer le budget prévisionnel et le soumettre au vote de l'assemblée générale, puis en assurer l'exécution.
- Rendre compte annuellement de sa gestion et soumettre ses comptes à l'approbation de l'assemblée générale, dans un délai de trois mois suivant la clôture de l'exercice.
- Assurer le recouvrement des créances de la collectivité des copropriétaires, y compris par la voie du recouvrement forcé si nécessaire.
Convocation et tenue de l'assemblée générale
Le syndic doit convoquer l'assemblée générale ordinaire au moins une fois par an, dans les trois mois suivant la fin de l'exercice, et peut la convoquer aussi souvent que nécessaire. La convocation doit préciser le lieu, la date, l'heure et l'ordre du jour, et être notifiée au moins quinze jours avant la réunion (sauf urgence), par lettre recommandée avec accusé de réception ou par émargement d'un registre de convocation.
L'assemblée ne délibère valablement que si les deux tiers des membres sont présents ou représentés. Si ce quorum n'est pas atteint, une seconde réunion a lieu sous huit jours et délibère valablement quel que soit le nombre de présents. Chaque copropriétaire dispose d'une voix par lot possédé.
Les décisions se répartissent en trois niveaux de majorité selon leur objet : majorité simple pour les questions courantes et l'application du règlement, deux tiers pour la désignation ou la révocation du syndic et les travaux d'amélioration, unanimité pour les actes de disposition sur les parties communes et la construction de nouveaux locaux privatifs.
Obligation de recouvrement en cas d'impayés
Le syndic n'a pas seulement le pouvoir d'agir contre un copropriétaire défaillant, il en a l'obligation dès lors que l'assemblée générale a arrêté les modalités de paiement. Le décret 14-99 distingue deux procédures selon la catégorie de charge concernée :
- Pour les charges de première catégorie (gestion courante) : deux mises en demeure avec accusé de réception, adressées dans le mois suivant l'échéance, avant de solliciter un titre exécutoire auprès du tribunal territorialement compétent.
- Pour les charges de deuxième catégorie liées à des travaux votés en assemblée : une hypothèque légale sur le lot du copropriétaire défaillant, garantissant les créances du syndicat conformément à l'article 756 du Code civil, puis une saisie immobilière si la situation n'est pas régularisée dans les trois mois.
Le détail de cette procédure, étape par étape, fait l'objet de notre guide sur le recouvrement des charges impayées en Algérie.
Obligations lors d'une mutation de lot
Quand un copropriétaire vend son lot, le syndic doit lui délivrer un certificat de quitus de moins d'un mois attestant qu'il est libre de toute dette envers le syndicat. Une fois avisé de la mutation par lettre recommandée à la diligence de l'acquéreur, le syndic dispose de quinze jours pour faire opposition au versement des fonds si des sommes restent dues par l'ancien propriétaire. Passé ce délai sans opposition, aucune créance ne peut plus être opposée au nouvel acquéreur pour les dettes antérieures.
Le cas particulier du promoteur immobilier en gestion transitoire
Avant la mise en place du syndicat des copropriétaires, c'est le promoteur immobilier qui exerce les fonctions de syndic. L'article 62 de la loi n° 11-04 du 17 février 2011 lui impose d'assurer ou de faire assurer l'administration du bien pendant une durée de deux ans à compter de la vente de la dernière fraction de l'immeuble, et de s'attacher, durant cette période, à organiser le transfert de cette administration vers les organes issus des acquéreurs. Le décret 14-99 précise que cette gestion transitoire dure jusqu'à la première réunion de l'assemblée générale, si celle-ci survient avant l'échéance des deux ans. Durant cette période, le promoteur se substitue à l'ensemble des organes de gestion de la copropriété et applique les mêmes règles de charges et de comptabilité qu'un syndic élu. C'est précisément cette bascule de la vente sur plan vers la copropriété qu'un outil couvrant les deux phases évite de gérer en double saisie.
Pour le voir sur vos propres cas — budget, appels de fonds, recouvrement et assemblée générale dans un même dossier — demandez une démonstration.
FAQ
Qui peut être syndic (administrateur) en Algérie ?
Toute personne peut être désignée syndic par la première assemblée générale, qu'elle soit copropriétaire ou non, selon l'article 757 du Code civil. À défaut de nomination par l'assemblée, le président du tribunal peut la désigner à la requête d'un copropriétaire.
Quelle est la durée du mandat du syndic ?
Deux ans maximum, renouvelable, selon l'article 759 du Code civil et le décret 14-99.
Le syndic peut-il agir contre un copropriétaire qui ne paie pas ses charges ?
Oui, il en a l'obligation. Selon la charge concernée, il doit envoyer deux mises en demeure avant de solliciter un titre exécutoire, ou inscrire une hypothèque légale sur le lot avant une éventuelle saisie immobilière après trois mois d'impayé persistant.
Le promoteur immobilier est-il syndic pendant la vente sur plan ?
Il en exerce la fonction. La loi n° 11-04 (article 62) lui impose d'assurer la gestion de la copropriété pendant deux ans à compter de la vente de la dernière fraction ; durant cette période, il organise le transfert de l'administration aux organes issus des copropriétaires.