المرقي العقاري الجزائري الذي يبيع على التصاميم يسيّر في الوقت نفسه حجوزات، وعقود بيع على التصاميم، وجدول دفع لكل مكتتب، وورشة تتقدم، والتزامات قانونية دقيقة : الاعتماد، ضمان صندوق FGCMPI، والتسيير الانتقالي بعد التسليم. ما زال أغلب المرقين يديرون كل ذلك بجداول Excel ومجموعات واتساب. يستعرض هذا الدليل ما يجب أن يغطيه برنامج الترقية العقارية في الإطار الجزائري، ثم يقارن الحلول المتوفرة في السوق سنة 2026.
ما الذي يجب أن يغطيه برنامج المرقي العقاري في الجزائر
دورة حياة البرنامج العقاري المبيع على التصاميم لا تنتهي عند التوقيع. القانون رقم 11-04 المتعلق بالترقية العقارية ينظم المسار كله :
- التسويق : الوحدات، الأسعار، المتاح منها، الحجوزات (تسبيق محدود بـ 20 % من السعر التقديري، المادة 52).
- البيع على التصاميم : عقد بيع على التصاميم مع جدول دفع مرتبط بتقدم الأشغال، تحت طائلة البطلان (المادة 37). التفاصيل في دليلنا للبيع على التصاميم (بالفرنسية).
- نداءات الأموال : كل مرحلة من الورشة تجعل القسط المرتبط بها مستحقًا ؛ ولا يمكن للمرقي تحصيل أي شيء قبل تاريخ الاستحقاق (المادة 42).
- التحصيل : عدم دفع قسطين متتاليين يسمح بفسخ العقد، بعد إعذارين مدة كل منهما خمسة عشر يومًا (المادة 53).
- التسليم ثم التسيير الانتقالي : يدير المرقي البناية لمدة سنتين ابتداءً من بيع آخر جزء (المادة 62)، بنفس الالتزامات المحاسبية للمتصرف، ريثما يُنظَّم نقل الإدارة إلى الهيئات المنبثقة عن الملاك المشتركين (المرسوم التنفيذي رقم 14-99).
فالبرنامج الذي يغطي الجانب التجاري وحده يترك المرقي بلا أداة في المكان الذي يفرض عليه فيه القانون أكبر الالتزامات : نداءات الأموال المرتبطة بالتقدم، وسنتا التسيير بعد التسليم.
المعايير الستة التي تفصل بين الحلول
- متابعة المكتتبين والمدفوعات : من دفع، من تأخر، ما حُصِّل وما بقي، وحدة بوحدة. هذا هو الأساس، وكل الحلول الجادة تقدمه.
- جدول دفع مرتبط بتقدم الورشة : يفرض القانون 11-04 جدول دفع مرتبطًا بتقدم الأشغال (المادتان 37 و38). الجدول الزمني البسيط بالتواريخ لا يعكس هذه الآلية.
- تطبيق هاتفي للمكتتب : يطّلع المكتتب على جدول دفعه ووصولاته ووثائقه وتقدم الورشة دون الاتصال بمكتب البيع. أصبح هذا هو المعيار في الأسواق الناضجة.
- متابعة الورشة مرتبطة بنداءات الأموال : نشر التقدم بالصور وإطلاق الأقساط المقابلة في الأداة نفسها.
- ما بعد التسليم : التسيير الانتقالي لمدة سنتين، ثم نقل الإدارة إلى جماعة الملاك المشتركين : الأعباء، الجمعية العامة، المحاسبة.
- الإطار الجزائري الأصلي : الوصف التقسيمي والحصص، الاعتماد وصندوق FGCMPI، الدينار وواجهات بالفرنسية والعربية، بدل أداة صُممت لسوق آخر.
مقارنة الحلول المتوفرة في الجزائر (2026)
مقارنة أُعدت في أوت 2026 وتم التحقق منها في 10 سبتمبر 2026 انطلاقًا من صفحات المنتج العمومية لكل ناشر (الروابط تحت كل حل). « غير مذكور » تعني أن الوظيفة لا تظهر في الصفحة التي اطلعنا عليها، لا أنها غير موجودة بالضرورة. الصفحة العمومية تصف ما يعلنه الناشر ؛ أما ما يفعله المنتج فلا يُظهره إلا العرض التوضيحي.
| المعيار | Darna-One | Lamacta Promoteur | Promotium (Cirtasoft) | GP-IMMO (Ylarsoft) |
|---|---|---|---|---|
| متابعة المكتتبين والمدفوعات | نعم | نعم | نعم | نعم |
| جدول دفع مرتبط بتقدم الورشة | نعم | جدول دفع « VEFA » ومتابعة التقدم بالمراحل ؛ الربط بينهما غير موضح | غير مذكور | غير مذكور |
| تطبيق هاتفي للمكتتب | نعم، مضمّن | فضاء مكتتب عبر الإنترنت (بوابة زبون) | غير مذكور | غير مذكور |
| متابعة الورشة (صور، مراحل) | نعم | نعم (تقارير ورشة بالصور) | غير مذكور | غير مذكور |
| إطار القانون 11-04 / صندوق FGCMPI | نعم | غير مذكور | غير مذكور | غير مذكور |
| التسيير الانتقالي والملكية المشتركة | نعم | نعم (ملكية مشتركة بعد التسليم) | غير مذكور | غير مذكور |
| الوصف التقسيمي والحصص | نعم | توزيع بالحصص أو بالمساحة | غير مذكور | نعم (تسيير الوصف التقسيمي) |
| الأسعار المعلنة | عند الطلب | 22 000 إلى 25 000 دج/شهر، مستخدمان مضمّنان، +3 000 دج/شهر لكل مستخدم إضافي | حسب طلب عرض سعر | غير منشورة |
| النشر والدعم | سحابي، تطبيقات iOS وAndroid | سحابي، دعم عبر واتساب والهاتف | غير مذكور | محلي أو سحابي، تجربة عبر الإنترنت |
Lamacta Promoteur
وحدة المرقي ضمن حزمة تسيير سحابية (محاسبة، موارد بشرية، مخزون)، بسعر معلن : 22 000 دج شهريًا بالتزام سنوي أو 25 000 دج شهريًا بالتزام فصلي، مع مستخدمَين مضمّنَين. تعلن صفحتها عن تسيير الوحدات والمكتتبين، وجدول دفع مع تنبيهات تأخر وإعذارات، وتقارير ورشة بالصور، وفضاء مكتتب عبر الإنترنت، وتسيير الملكية المشتركة بعد التسليم. لا تُذكر فيها لا القانون 11-04 ولا ضمان صندوق FGCMPI. المصدر : المقارنة المنشورة من طرف Lamacta.
Promotium (Cirtasoft)
برنامج راسخ لتسيير الترقية العقارية، يعرض أكثر من 100 وحدة : تسيير المشاريع، المكتتبين، الأملاك (شقق، فيلات، محلات، مرائب)، تسيير مالي متعدد الحسابات وتقارير. تذكر صفحته طرق دفع جزائرية (تسبيق، نقدًا، قرض، FNPOS، CNL) وتعلن قاعدة زبائن واسعة مع شهادات باسم أصحابها. لا تظهر في الصفحة متابعة الورشة ولا تطبيق المكتتب ولا الإطار القانوني للبيع على التصاميم. المصدر : صفحة منتج Promotium.
GP-IMMO (Ylarsoft)
أداة تسيير تجاري للمشاريع العقارية، متوفرة بنسخة محلية أو سحابية، مع طلب تجربة عبر الإنترنت. تفصّل صفحته تسيير المدفوعات، وجدول الحجوزات، وتنبيهات الدفع، وإحصائيات التحصيل، وتسيير الوصف التقسيمي. لا يُذكر فيها تطبيق المكتتب ولا متابعة الورشة ولا التزامات القانون 11-04. المصدر : صفحة منتج GP-IMMO.
Darna-One
بُني دارنا وان حول الدورة الجزائرية الكاملة : جدول دفع ونداءات أموال مرتبطة بالتقدم مطابقة للقانون 11-04، تطبيق هاتفي مضمّن لكل مكتتب (الورشة بالصور، جدول الدفع، الوصولات، الوثائق، المراسلة)، متابعة المدفوعات وتذكير بالأقساط المتأخرة، والانتقال إلى الملكية المشتركة عند التسليم : التسيير الانتقالي، نداءات الأعباء، الجمعيات العامة والمحاسبة وفق النظام المحاسبي المالي في الأداة نفسها، طبقًا للمرسوم 14-99. تعلن Lamacta أيضًا تسييرًا للملكية المشتركة بعد التسليم ؛ وما يُقارن في العرض التوضيحي هو العمق : استرجاع المكتتبين والوصف التقسيمي دون إعادة إدخال، المحاسبة وفق النظام المحاسبي المالي، الجمعيات العامة، والتطبيق نفسه للمكتتب الذي صار مالكًا مشتركًا.
المعيار الحاسم : ما بعد التسليم
هذا هو المعيار الأقل تغطية في السوق. تفرض المادة 62 من القانون 11-04 على المرقي إدارة البناية لمدة سنتين بعد بيع آخر وحدة، ويوضح المرسوم 14-99 أنه يتحمل خلال هذه الفترة نفس التزامات المتصرف : نداءات الأعباء حسب حصص الوصف التقسيمي، المحاسبة، تحضير أول جمعية عامة. والمرقي المجهز للبيع وحده يجد نفسه يسيّر هذه المرحلة على Excel، ثم يعيد إدخال كل شيء عند نقل الإدارة.
اختيار برنامج يربط البيع على التصاميم بالملكية المشتركة يجنّب هذا الانقطاع المزدوج : للمرقي أثناء التسيير الانتقالي، وللمكتتبين الذين يحتفظون بالتطبيق نفسه عندما تصبح البناية ملكية مشتركة. وتبقى شروط دخول المهنة صارمة : يفصّل دليلنا حول اعتماد المرقي العقاري من يمكنه الممارسة وبأي شروط.
لرؤية ذلك على حالاتكم الخاصة، ببرنامج تجريبي من جدول الدفع إلى التسيير الانتقالي، اطلبوا عرضًا توضيحيًا.
الأسئلة الشائعة
ما هو أفضل برنامج للمرقي العقاري في الجزائر ؟
يتوقف ذلك على النطاق المطلوب تغطيته. للتسيير التجاري وحده (المكتتبون، المدفوعات، الحجوزات) توجد عدة حلول محلية، منها Promotium وGP-IMMO. أما الدورة الكاملة التي يفرضها القانون 11-04، جدول دفع مرتبط بالتقدم، تطبيق مكتتب، متابعة الورشة، ثم التسيير الانتقالي والملكية المشتركة بعد التسليم، فيوثّق ناشران علنًا ما بعد التسليم في سبتمبر 2026 : Darna-One وLamacta ؛ ووحده Darna-One يذكر إطار القانون 11-04 وضمان صندوق FGCMPI. وبما أن غياب وظيفة عن صفحة عمومية لا يعني بالضرورة غيابها عن المنتج، تحققوا من النطاق الفعلي لكل حل في عرض توضيحي.
هل يمكن لبرنامج أجنبي (فرنسي أو غيره) أن يناسب ؟
بصعوبة. البيع على التصاميم في الجزائر يخضع للقانون 11-04 (جدول دفع مرتبط بالتقدم، ضمان FGCMPI)، والملكية المشتركة تخضع للقانون المدني والمرسوم 14-99، والمحاسبة تخضع للنظام المحاسبي المالي. والأداة المصممة للـ VEFA الفرنسية أو لإطار قانوني آخر لا تنمذج لا هذه العقود ولا هذه الضمانات ولا الدينار.
كم يكلف برنامج الترقية العقارية ؟
يعتمد أغلب الناشرين الجزائريين على عرض السعر حسب عدد الوحدات والبرامج ؛ وتنشر Lamacta سعرًا من 22 000 إلى 25 000 دج شهريًا لمستخدمَين. قارنوا الكلفة الإجمالية : الرخصة أو الاشتراك، المستخدمون الإضافيون، التنصيب، تكوين الفرق، وقبل كل شيء ما يغطيه النطاق فعلًا (تسيير ما بعد التسليم يجنّب شراء أداة ثانية للمتصرف).
هل لمتابعة الورشة في البرنامج قيمة قانونية ؟
يجب أن يكون جدول الدفع مرتبطًا بتقدم الأشغال (المادة 37 من القانون 11-04) : توثيق مراحل الورشة في الأداة التي تطلق نداءات الأموال يوفر تتبعًا مفيدًا عند الاعتراض على قسط. هذا لا يعوّض المعاينات الرسمية للتقدم، لكنه يوائم التحصيل مع واقع الورشة.