في الجزائر، لا يمكن لأي شخص ممارسة نشاط المرقي العقاري دون الحصول على اعتماد والتسجيل في الجدول الوطني للمرقين العقاريين الذي تمسكه الوزارة المكلفة بالسكن والعمران. هذا الشرط يحدده القانون رقم 11-04 المؤرخ في 17 فبراير 2011 الذي ينظم نشاط الترقية العقارية، والمادة 4 منه واضحة في هذه النقطة. الاعتماد شخصي ولا يمكن التنازل عنه، وهو شرط أيضًا للانتساب الإجباري إلى صندوق الضمان والكفالة المتبادلة في الترقية العقارية (FGCMPI). ممارسة النشاط بدون اعتماد جريمة يعاقب عليها القانون.
من يعنيه هذا الالتزام
يعرّف القانون 11-04 المرقي العقاري بأنه كل شخص طبيعي أو معنوي يبادر بإنجاز مشاريع جديدة، أو ترميم بنايات أو إعادة تأهيلها أو تجديدها أو إعادة هيكلتها أو تدعيمها، بهدف بيعها أو تأجيرها (المادة 3). هذا التعريف يشمل المرقي الفرد والشركة معًا، ولا يقتصر على البناء الجديد بل يمتد إلى التجديد الحضري وإعادة هيكلة البنايات القائمة، ما دامت العملية موجهة للبيع أو الإيجار.
توضح المادة 19 أن كل شخص طبيعي أو معنوي مؤهل للقيام بأعمال تجارية يمكنه ممارسة هذا النشاط، شرط احترام الشروط التي يحددها القانون. بمعنى آخر : التسجيل في السجل التجاري وحده لا يكفي أبدًا. المادة 4 صريحة : يجب أن يكون المرقون معتمدين ومسجلين في السجل التجاري ليُسمح لهم بإطلاق مشاريع عقارية. الإجراءان متلازمان.
وتضيف المادة 12 شرطًا جوهريًا أقل ذكرًا : المشاريع الموجهة للبيع أو الإيجار يجب أن يبادر بها مهنيون يملكون الخبرة في الميدان وقدرات مالية كافية. ليس الأمر مجرد إجراء إداري، بل شرط كفاءة وملاءة مالية.
من لا يمكنه أن يصبح مرقيًا عقاريًا
تستبعد المادة 20 من القانون 11-04 من المهنة كل شخص صدرت في حقه عقوبة بسبب إحدى المخالفات التالية :
| فئة المخالفة | أمثلة ينص عليها القانون |
|---|---|
| المساس بالثقة والممتلكات | السرقة، إخفاء الأشياء المسروقة، خيانة الأمانة، الإفلاس، ابتزاز الأموال أو القيم أو التوقيعات |
| التزوير | التزوير واستعمال المزور في محررات خاصة أو تجارية أو مصرفية |
| الغش المالي | النصب، إصدار شيك بدون رصيد، الغش الضريبي |
| الفساد | رشوة الموظفين العموميين |
| المساس بالحقيقة القضائية | شهادة الزور، اليمين الكاذبة |
| قانون الشركات | الجرائم المنصوص عليها في التشريع المتعلق بالشركات التجارية |
ينطبق المنع نفسه على الأشخاص المشطوبين تأديبيًا وبصفة نهائية بسبب الإخلال بالنزاهة في مهنة منظمة في شكل نقابة مهنية. وتضيف المادة 21 شرطًا عامًا : يجب أن يتمتع طالب الاعتماد بحقوقه المدنية.
إجراءات الاعتماد
تحيل المادة 21 كيفيات الاعتماد الدقيقة إلى نص تنظيمي. هذا النص هو المرسوم التنفيذي رقم 12-84 المؤرخ في 20 فبراير 2012، الذي يحدد شروط منح الاعتماد وكيفيات مسك الجدول الوطني للمرقين العقاريين، ويكمّله المرسوم التنفيذي رقم 12-85 الصادر في اليوم نفسه، الذي يحدد دفتر الشروط والالتزامات المهنية للمرقي المعتمد. ومنذ المرسوم التنفيذي رقم 19-243 المؤرخ في 8 سبتمبر 2019، انتقل اختصاص منح الاعتماد من المستوى المركزي (الوزارة) إلى المستوى المحلي : الولاية التي يقع فيها مقر النشاط هي التي تدرس الطلب الآن.
يختلف ملف الطلب حسب ما إذا كان الطالب شخصًا طبيعيًا أو شخصًا معنويًا :
بالنسبة للشخص الطبيعي، يتضمن الملف على الخصوص : نسخة من وثيقة الهوية، مراجع مهنية تثبت الخبرة في الميدان، نسخة من شهادة تعليم عالٍ، وميثاق الالتزامات المهنية معبأ وموقّعًا.
بالنسبة للشخص المعنوي (الشركة)، يتضمن الملف على الخصوص : نسخة من القانون الأساسي للشركة، نشر تأسيسها في النشرة الرسمية للإعلانات القانونية (BOAL)، محضر تعيين الرئيس والمسير أو المدير، ميثاق الالتزامات المهنية موقّعًا، وإثبات أن المسير أو المدير يستوفي بنفسه شروط الأهلية المهنية، أو عند الاقتضاء إثبات تعاون دائم مع شخص يستوفيها.
وضعت الوزارة بوابة لإيداع طلبات الاعتماد عبر الإنترنت وتنشر استمارة الطلب (P.I) ودفتر شروط المرقي. أما القائمة الدقيقة للوثائق وآجال الدراسة ورسوم الملف، فيجب التأكد منها مباشرة لدى الولاية المختصة أو الوزارة المكلفة بالسكن، لأن هذه العناصر العملية تتغير ولا ترد كلها في النصوص التشريعية.
قائمة للتحميل — ملف اعتماد المرقي العقاري : القائمة المرجعية (PDF، صفحة واحدة، بالفرنسية)، نسخة 10 سبتمبر 2026 : الشروط، وثائق الشخص الطبيعي والشركة، الإيداع، التسجيل في الجدول الوطني والانتساب إلى الصندوق، مع روابط الاستمارة الرسمية وبوابة الاعتماد الإلكتروني وملف الانتساب.
التسجيل في الجدول الوطني
المادة 23 واضحة في العلاقة بين الاعتماد والتسجيل : منح الاعتماد للمرقي العقاري يستتبع تسجيله في الجدول الوطني للمرقين العقاريين ويُعدّ ترخيصًا بممارسة المهنة، مع مراعاة استيفاء الإجراءات الإدارية والجبائية الأخرى المطلوبة. غير أن التسجيل ليس آليًا تمامًا في تطبيقه : بعد الحصول على الاعتماد واستكمال التسجيل في السجل التجاري، يرسل صاحب الاعتماد إلى الوالي الوثائق المنصوص عليها في المادة 23 من المرسوم التنفيذي 12-84، بصيغتها الناتجة عن المرسوم التنفيذي 19-243، ليتم تسجيله الفعلي في الجدول الوطني. وتمسك الوزارة المكلفة بالسكن والعمران هذا الجدول.
لا يمكن للمرقي الاحتجاج بصفته، ولا توقيع عقود بيع على التصاميم أو عقود حفظ، ما دام لا يظهر في هذا الجدول. وهذا السجل هو ما يسمح للمكتتب بالتأكد، قبل التوقيع، من أن المرقي الذي يودع لديه مدخراته مؤهل فعلًا للممارسة.
الاعتماد شخصي وغير قابل للتحويل
تضع المادة 22 قاعدة صارمة : لا يمكن للمرقي العقاري التنازل عن اعتماده ولا تحويله. وكل تغيير في الشكل القانوني للشركة أو تسميتها أو عنوانها التجاري، وكذلك كل تغيير للمسير، يؤدي بقوة القانون إلى سقوط الاعتماد، ويلزم بتجديده بنفس الأشكال والشروط المطلوبة للحصول عليه أول مرة. فالمرقي الذي يغيّر مسيّره أثناء إنجاز برنامج يجب أن يباشر فورًا طلبًا جديدًا، وإلا وجد نفسه بدون اعتماد صالح لبقية المشروع.
الانتساب الإجباري إلى صندوق الضمان (FGCMPI)
تفرض المادة 55 على كل مرقٍ معتمد ومسجل في الجدول الوطني الانتساب إلى صندوق الضمان والكفالة المتبادلة في الترقية العقارية، المؤسس بالمرسوم التشريعي رقم 93-01 المؤرخ في 19 يناير 1993 المتضمن قانون المالية لسنة 1993. هذا الانتساب ليس اختياريًا : هو شرط تغطية المكتتبين في حال عجز المرقي.
في حال سحب الاعتماد، مهما كان السبب، تنص المادة 57 على أن صندوق الضمان يحل محل المكتتبين ويمكنه متابعة إتمام البناءات بتكليف مرقٍ آخر، على نفقة المرقي المسحوب منه الاعتماد، في حدود الأموال المدفوعة. ولا يحق للمكتتب أن يتولى بنفسه إتمام الأشغال مكان المرقي. وسحب الاعتماد يؤدي تلقائيًا إلى الشطب من صندوق الضمان.
كما أن عدم الاكتتاب في التأمينات والضمانات المنصوص عليها في المادة 55 يشكل جريمة قائمة بذاتها (المادة 74)، يعاقب عليها بالحبس من شهرين إلى سنتين وبغرامة من 200 000 إلى 2 000 000 دج.
تعليق الاعتماد وسحبه
تميّز المادة 64 بين ثلاثة أنظمة للعقوبة الإدارية، تُتخذ بعد دراسة الملف من طرف لجنة تُنشأ لدى الوزير المكلف بالسكن :
| العقوبة | الأسباب المنصوص عليها في المادة 64 |
|---|---|
| التعليق المؤقت (6 أشهر على الأكثر) | التنفيذ الجزئي وغير المبرر للالتزامات تجاه المكتتبين ؛ عدم احترام قواعد أخلاقيات المهنة ؛ الإخلال بالالتزامات التي يحددها القانون 11-04 ونصوصه التطبيقية |
| السحب النهائي | لم يعد المرقي يستوفي الشروط التي سمحت بمنح الاعتماد ؛ الإخلال الجسيم والمتكرر بالتزاماته ؛ التوقف عن النشاط دون مبرر ولا إشعار مسبق للسلطة المانحة ؛ الإخلال بالتزاماته تجاه الدولة أو المكتتبين أو شركائه |
| السحب التلقائي | وفاة المرقي ؛ عجز بدني أو عقلي يمنعه من الوفاء بالتزاماته ؛ إدانة بسبب الغش الضريبي ؛ التصفية القضائية |
يملك المرقي المعاقَب حق الطعن أمام الوزير المكلف بالسكن والعمران، دون المساس بالطعون الأخرى المنصوص عليها في التشريع المعمول به.
الممارسة بدون اعتماد : العقوبة الجزائية
المادة 77 لا تترك مجالًا للشك : كل من يمارس مهنة المرقي العقاري بدون اعتماد يعاقب طبقًا للمادة 243 من قانون العقوبات (الأمر رقم 66-156 المؤرخ في 8 يونيو 1966، المعدل والمتمم). وإذا أدت الممارسة غير القانونية إلى نصب على مكتتب، تُطبق المادة 372 من قانون العقوبات نفسه بالإضافة إلى ذلك. وفي حالة العود في مجمل المخالفات المنصوص عليها في القانون 11-04، تُضاعف العقوبات (المادة 78).
الاعتماد يمتد إلى ما بعد البيع : تسيير الملكية المشتركة في المرحلة الانتقالية
لا يتوقف الاعتماد عند رخصة البناء ولا عند تسليم المساكن. تفرض المادة 62 من القانون 11-04 على المرقي المعتمد أن يتولى أو يكلّف من يتولى إدارة البناية لمدة سنتين ابتداءً من بيع آخر جزء من البرنامج، ريثما يضع المكتتبون هياكل تسييرهم الخاصة (الجمعية العامة، المتصرف المنتخب). وهو التزام يستهين به كثير من المرقين الذين يركزون على البيع ثم يكتشفون لاحقًا حجم عبء التسيير الانتقالي لملكية مشتركة جديدة : طلبات الأموال، المحاسبة، الصيانة اليومية. أدوات مثل دارنا وان ترافق المرقين المعتمدين في هذه الفترة، من متابعة المكتتبين ونداءات الأموال أثناء البيع على التصاميم إلى انتقال التسيير إلى الملاك المشتركين. وتفصّل مقارنتنا لبرامج الترقية العقارية معايير الاختيار على امتداد هذه الدورة كلها.
لرؤية ذلك على حالاتكم الخاصة، من جدول الدفع إلى التسيير الانتقالي، اطلبوا عرضًا توضيحيًا.
الأسئلة الشائعة
من يمنح اعتماد المرقي العقاري في الجزائر ؟
منذ المرسوم التنفيذي رقم 19-243 لسنة 2019، الولاية التي يقع فيها مقر النشاط هي التي تدرس الطلب وتمنح الاعتماد، بعدما كان هذا الاختصاص من صلاحيات المستوى المركزي. أما الجدول الوطني للمرقين العقاريين فتبقى الوزارة المكلفة بالسكن والعمران هي التي تمسكه.
ما هي المخالفات التي تمنع من الحصول على اعتماد المرقي العقاري ؟
تستبعد المادة 20 من القانون 11-04 الأشخاص المعاقَبين بسبب التزوير أو السرقة أو إخفاء المسروقات أو خيانة الأمانة أو الإفلاس أو النصب أو الشيك بدون رصيد أو الرشوة أو شهادة الزور أو اليمين الكاذبة أو الغش الضريبي، أو بسبب جرائم متعلقة بقانون الشركات التجارية. كما يُستبعد المشطوبون تأديبيًا وبصفة نهائية من نقابة مهنية بسبب الإخلال بالنزاهة.
هل اعتماد المرقي العقاري صالح مدى الحياة ؟
لا يحدد القانون مدة ثابتة للاعتماد، لكنه يسقط بقوة القانون عند تغيير الشكل القانوني للشركة أو تسميتها أو عنوانها التجاري أو تغيير المسير. ويمكن أيضًا تعليقه لمدة تصل إلى ستة أشهر أو سحبه نهائيًا بسبب الإخلال بالالتزامات المهنية.
ما هو صندوق FGCMPI ولماذا يجب على المرقي الانتساب إليه ؟
صندوق الضمان والكفالة المتبادلة في الترقية العقارية يحمي المكتتبين في حال عجز المرقي. وعلى كل مرقٍ معتمد ومسجل في الجدول الوطني الانتساب إليه وجوبًا (المادة 55 من القانون 11-04). وفي حال سحب الاعتماد، يحل الصندوق محل المكتتبين لإتمام البناءات بواسطة مرقٍ آخر.
ماذا يخاطر به مرقٍ يبيع بدون اعتماد في الجزائر ؟
يتعرض لعقوبة جزائية منصوص عليها في المادة 243 من قانون العقوبات، وتُطبق عليه المادة 372 المتعلقة بالنصب إذا تضرر مكتتبون. وفي حالة العود في المخالفات المنصوص عليها في القانون 11-04، تُضاعف العقوبات.