في الجزائر، لا « يُنشأ » السانديك بمعنى اعتماد يُطلب من الدولة : متصرف الملكية المشتركة (وهو ما يقابل السانديك) يُعيَّن بتصويت الجمعية العامة للملاك المشتركين، بأغلبية الثلثين، لعهدة مدتها سنتان قابلة للتجديد. ويمكن اختيار أي شخص، مالكًا مشتركًا كان أو لا، متطوعًا أو محترفًا. لا توجد بطاقة مهنية ولا امتحان من الدولة ولا اعتماد خاص لممارسة هذه الوظيفة، خلافًا لما هو موجود في فرنسا. القانون المدني (الأمر رقم 75-58) والمرسوم التنفيذي رقم 14-99 هما اللذان يؤطران تعيين المتصرف ومهامه وأتعابه.
يعرض هذا الدليل الإطار القانوني الجزائري كما هو فعلًا، دون استيراد القواعد الفرنسية التي تتكرر كثيرًا في نتائج البحث حول هذا الموضوع.
الإطار القانوني : أي نصوص تحكم السانديك في الجزائر
يشكّل نصان الأساس القانوني لوظيفة المتصرف في الجزائر :
- القانون المدني (الأمر رقم 75-58 المؤرخ في 26 سبتمبر 1975)، المواد من 743 إلى 772، الذي ينظم الملكية المشتركة : وضعية جماعة الملاك المشتركين، تعيين المتصرف، صلاحياته، وضمان ديون الجماعة.
- المرسوم التنفيذي رقم 14-99 المؤرخ في 4 مارس 2014، الذي يحدد نموذج نظام الملكية المشتركة المطبق في مجال الترقية العقارية. ويفصّل الفصل الثالث من جزئه الثاني، المعنون « المتصرف »، التعيين والعزل والدور والتعويض.
ملاحظة مهمة لأن الخلط شائع : القانون رقم 07-11 قانون محاسبي (هو الذي أنشأ النظام المحاسبي المالي)، وليس نصًا لتنظيم الملكية المشتركة. فإن كنتم تبحثون عن قانون محاسبة الملكية المشتركة، فليس هو النص الذي ينظم تعيين السانديك. ولا تخلطوا أيضًا بين متصرف الملكية المشتركة والمرقي العقاري، الذي يخضع نشاطه للقانون رقم 11-04 ويتطلب اعتمادًا مستقلًا : هما مهنتان مختلفتان، الأولى تسيّر بنايات منجزة، والثانية تبني المساكن وتبيعها. تفاصيل الاعتماد في دليلنا حول اعتماد المرقي العقاري.
لا يوجد اعتماد من الدولة لتصبح سانديك
هذه أهم نقطة يجب تذكرها، وهي التي تخطئ فيها أغلب المحتويات الفرنكوفونية بتطبيقها النموذج الفرنسي على الجزائر.
في فرنسا، يجب على السانديك المحترف أن يحوز بطاقة مهنية تُمنح وفق قانون Hoguet (1970)، وأن يوفر ضمانًا ماليًا إجباريًا، وأن يستوفي شروط شهادة أو خبرة. لا شيء من هذا موجود في النصوص الجزائرية التي تحكم الملكية المشتركة. القانون المدني صريح : يمكن أن يتولى مهام المتصرف أي شخص، يُختار من بين الملاك المشتركين أو من خارجهم. لا شرط شهادة، ولا امتحان، ولا سجل مهني خاص بوظيفة السانديك، لا في القانون المدني ولا في المرسوم 14-99.
هذا لا يعني استحالة ممارسة هذا النشاط بصفة مهنية وتجارية. فالشخص أو الشركة التي تريد تقديم خدمات تسيير الملكية المشتركة لعدة بنايات يمكنها التسجيل كشركة تجارية عادية (ش.ذ.م.م، مؤسسة ذات الشخص الوحيد، إلخ) في السجل التجاري، بنشاط يغطي التسيير العقاري. وهذا إجراء من القانون العام، لا اعتماد قطاعي خاص بمهنة السانديك. وبعد إنشاء الشركة، يجب أن تُعيَّن من طرف كل جمعية عامة للملاك المشتركين، بناية ببناية، مثل أي متصرف آخر.
من يمكنه أن يكون متصرفًا لملكية مشتركة
يمكن تعيين أي شخص طبيعي أو معنوي متصرفًا :
- مالك مشترك في البناية، بصفة تطوعية ؛
- شخص من خارج الملكية المشتركة، بما في ذلك محترف بمقابل ؛
- شركة تسيير عقاري.
لا تحدد النصوص أي قيد يتعلق بالسن أو الجنسية أو المؤهل لهذه الوظيفة، خارج قواعد القانون العام (الأهلية القانونية). ويُنص على منع واحد فقط في موضع آخر من النظام النموذجي : لا يمكن للمتصرف ولا لزوجه، حتى لو كانا مالكَين مشتركَين، رئاسة الجمعية العامة، تفاديًا لأن يتحكم في التنفيذ وفي التصويت الذي عيّنه معًا.
كيف يُعيَّن المتصرف
يتبع التعيين مسارًا دقيقًا يحدده القانون المدني ويكرره المرسوم 14-99.
| المرحلة | ما يحدث |
|---|---|
| 1. أول جمعية عامة | يجتمع الملاك المشتركون في جمعية عامة ويصوّتون على تعيين متصرف |
| 2. الأغلبية المطلوبة | يُقرَّر التعيين بأغلبية الثلثين (2/3) من الأعضاء الحاضرين أو الممثَّلين |
| 3. عند تعذّر التصويت | إذا لم تتمكن الجمعية العامة من تعيين متصرف، يمكن لرئيس المحكمة تعيينه بطلب من مالك مشترك أو أكثر |
| 4. الشغور المطوّل | في حال غياب التعيين، أو انسحاب المتصرف أو تعذّره المطوّل دون أن تعوّضه الجمعية العامة، يمكن لرئيس المجلس الشعبي البلدي لمكان البناية تعيين متصرف تلقائيًا، بطلب من أغلبية الملاك المشتركين |
| 5. المدة | تُحدَّد العهدة بـسنتين قابلتين للتجديد دون حد |
هذا التدرج (الجمعية العامة أولًا، ثم المحكمة، ثم البلدية كملاذ أخير) يضمن ألا تبقى ملكية مشتركة بدون متصرف مدة طويلة، حتى لو لم يتفق الملاك المشتركون.
مدة العهدة وتجديدها
تُحدَّد عهدة المتصرف بـسنتين، قابلتين للتجديد دون حد لعدد المرات، شرط أن يُجرى تصويت رسمي عند كل استحقاق.
أتعاب المتصرف
يضع المرسوم 14-99 قاعدة دقيقة لتعويض المتصرف : تقرره الجمعية العامة (أو المجلس الشعبي البلدي إذا كان هو من عيّن المتصرف عند الشغور)، ويجب أن يعادل على الأقل 5 % من القيمة الإيجارية للمحلات المكوّنة للبناية أو لمجموعة البنايات. وعتبة 5 % هذه حد أدنى قانوني وليست تسعيرة ثابتة : تبقى الجمعية العامة حرة في تحديد مبلغ أعلى حسب حجم العمل وحجم البناية وصفة السانديك (متطوع أو محترف). ويمكن للمتصرف المتطوع، بصفة شخصية، التنازل عن كل هذا التعويض أو جزء منه، لكنه تنازل فردي من جهته، لا استثناء من الحد الأدنى الذي يفرض النص التنصيص عليه.
عزل المتصرف
يمكن للجمعية العامة عزل المتصرف في أي وقت، بنفس شروط الأغلبية المطلوبة لتعيينه، أي ثلثا الأصوات الحاضرة أو الممثَّلة. ويجب أن يقترن قرار العزل بالتعويض الفوري : على الجمعية العامة التي تعزل متصرفًا أن تعيّن بديله في الجلسة نفسها، تفاديًا لشغور التسيير.
الدور والمهام بعد التعيين
بعد تعيينه، يكون المتصرف وكيل جمعية الملاك المشتركين. وتغطي مهامه مجمل التسيير اليومي والاستثنائي للبناية :
- تطبيق نظام الملكية المشتركة وعقوباته، وإخطار الجمعية العامة إذا بقي تدخله دون أثر ؛
- تنفيذ القرارات المصوَّت عليها في الجمعية العامة، خاصة الأشغال المقرَّرة جماعيًا ؛
- ضمان حفظ البناية وحراستها وصيانتها ؛
- المبادرة، على وجه الاستعجال وبمبادرة منه، بالأشغال الضرورية لحماية البناية عند الخطر ؛
- تمثيل جماعة الملاك المشتركين في جميع الأعمال المدنية وأمام القضاء ؛
- إعداد الميزانية التقديرية للملكية المشتركة وعرضها على تصويت الجمعية العامة، ثم السهر على تنفيذها ؛
- تقديم حساب سنوي عن تسييره، إذ يجب عرض الحسابات على مصادقة الجمعية العامة خلال الأشهر الثلاثة التي تلي إقفال السنة المالية ؛
- تحصيل ديون الجماعة، بما في ذلك بالطرق الجبرية عند الضرورة.
وديون الجماعة تجاه مالك مشترك محمية بشكل خاص : يمنحها القانون المدني (المادة 756) رهنًا قانونيًا على حصة المالك المشترك المعني، إضافة إلى الامتياز المخصص لمؤجر العقار.
وفي هذه النقطة الأخيرة تحديدًا، المتابعة الميزانية والمحاسبية، يصبح عبء عمل المتصرف ثقيلًا بسرعة ما إن تتجاوز البناية بضع وحدات : نداءات الأموال، متابعة المدفوعات، إعداد الحسابات لعرضها على الجمعية العامة. أدوات مثل دارنا وان موجودة تحديدًا لتخفيف هذا الجزء المتكرر عن المتصرف، متطوعًا كان أو محترفًا : نداءات أعباء تُنشأ تلقائيًا ومحاسبة وفق النظام المحاسبي المالي تُمسك مع كل دفع، مع الاحتفاظ بأثر واضح للملاك المشتركين.
حالة خاصة : المرقي العقاري كمتصرف انتقالي
بالنسبة للبنايات الجديدة المبيعة على التصاميم، يفرض القانون رقم 11-04 (المادة 62) على المرقي العقاري أن يتولى أو يكلّف من يتولى إدارة البناية لمدة سنتين ابتداءً من بيع آخر جزء من الملك. وخلال هذه الفترة الانتقالية، يحل المرقي (أو من يعيّنه) محل جميع هيئات تسيير الملكية المشتركة، في انتظار انعقاد أول جمعية عامة.
وعلى المرقي أن ينظم، خلال هذه المرحلة، النقل التدريجي للإدارة نحو الهيئات المنبثقة عن المكتتبين. وعند انتهاء الفترة الانتقالية (أو بمجرد أن تنتخب أول جمعية عامة متصرفًا)، يُوقَّع محضر تسليم المهام من طرف المرقي والمتصرف المنتخب معًا، لإثبات تسليم الوثائق والحسابات ومفاتيح التسيير.
جدول تلخيصي
| العنصر | القاعدة في الجزائر |
|---|---|
| الأساس القانوني | القانون المدني (المواد 743-772) والمرسوم التنفيذي 14-99 |
| اعتماد من الدولة | لا يوجد |
| من يمكن تعيينه | مالك مشترك أو غيره، شخص طبيعي أو شركة |
| طريقة التعيين | تصويت الجمعية العامة، أغلبية الثلثين |
| عند غياب التعيين | تعيين من رئيس المحكمة، ثم من المجلس الشعبي البلدي عند الشغور المطوّل |
| مدة العهدة | سنتان، قابلة للتجديد |
| العزل | الجمعية العامة، بنفس أغلبية الثلثين، مع تعويض فوري |
| الأتعاب | تحددها الجمعية العامة، 5 % على الأقل من القيمة الإيجارية للبناية |
| حالة المرقي العقاري | إدارة انتقالية إجبارية، سنتان بعد بيع آخر جزء (القانون 11-04) |
لرؤية ذلك على حالاتكم الخاصة، عهدة أولى أو نشاط متعدد الإقامات، اطلبوا عرضًا توضيحيًا.
الأسئلة الشائعة
هل يلزم اعتماد لتصبح سانديك ملكية مشتركة في الجزائر ؟
لا. يسمح القانون المدني الجزائري لأي شخص، مالكًا مشتركًا كان أو لا، بممارسة وظيفة المتصرف. لا تشترط النصوص التي تحكم الملكية المشتركة أي اعتماد من الدولة ولا بطاقة مهنية ولا امتحان، خلافًا للنظام الفرنسي لقانون Hoguet.
من يعيّن متصرف الملكية المشتركة في الجزائر ؟
تعيّنه الجمعية العامة للملاك المشتركين بأغلبية ثلثي الأصوات الحاضرة أو الممثَّلة. وإذا لم تتمكن الجمعية العامة من الحسم، يمكن لرئيس المحكمة تعيين متصرف بطلب من مالك مشترك، وكملاذ أخير يمكن للمجلس الشعبي البلدي تعيينه تلقائيًا عند الشغور المطوّل.
ما مدة عهدة المتصرف ؟
سنتان، قابلتان للتجديد دون حد لعدد العهدات، ما دام تصويت الجمعية العامة يُجرى عند كل استحقاق.
كيف تُحدَّد أتعاب المتصرف ؟
تحدد الجمعية العامة تعويض المتصرف، بحد أدنى قانوني يفرضه المرسوم 14-99 : 5 % على الأقل من القيمة الإيجارية للمحلات المكوّنة للبناية أو لمجموعة البنايات. ويمكن للمتصرف بعد ذلك، بصفة شخصية، التنازل عن كل هذا التعويض أو جزء منه.
هل يمكن للمرقي العقاري أن يبقى سانديك برنامجه الخاص ؟
نعم، بل هو التزام قانوني خلال فترة انتقالية مدتها سنتان بعد بيع آخر جزء من البناية (القانون 11-04، المادة 62)، ريثما ينظم المكتتبون أول جمعية عامة لهم وينتخبون متصرفهم الخاص.