En Algérie, le tantième (ou quote-part) d'un lot est la part des parties communes qui lui est attachée, fixée lors de l'établissement de la copropriété et proportionnelle à la valeur relative de ce lot par rapport à l'ensemble de l'immeuble, selon l'article 746 du Code civil (ordonnance n° 75-58). Cette quote-part sert de base à la répartition d'une partie des charges, mais pas de toutes : le décret exécutif n° 14-99 distingue deux catégories de charges, dont une seule se répartit au tantième. L'autre se répartit à parts égales entre tous les occupants, propriétaires ou locataires, indépendamment de la taille de leur lot.
Tantième, quote-part, millième : de quoi parle-t-on
Le Code civil algérien définit la copropriété à l'article 743 comme la situation juridique d'un immeuble bâti, ou d'un groupe d'immeubles bâtis, dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots. Chaque lot comprend deux éléments : une partie privative, à l'usage exclusif du copropriétaire, et une quote-part dans les parties communes.
L'article 745 dresse la liste de ce qui constitue les parties communes : le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès, le gros œuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, les coffres et gaines de cheminées à usage commun, les logias, balcons et terrasses même réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire, les locaux de services communs, ainsi que les halls, couloirs, escaliers et ascenseurs. Le tantième (le terme « quote-part » est celui employé par le texte algérien, « tantième » ou « millième » sont les usages courants du terrain) exprime la part de chaque lot dans cet ensemble, généralement notée sur un total de 1000 ou 10 000.
Comment le tantième est calculé
L'article 746 du Code civil fixe la règle de calcul : la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs de toutes les parties privatives de l'immeuble. Cette valeur relative résulte, au moment de l'établissement de la copropriété, de trois éléments cumulatifs :
- la consistance du lot (nombre de pièces, dépendances, annexes) ;
- la superficie du lot ;
- la situation du lot (étage, exposition, vue, accès).
Un point mérite d'être souligné, car il évite une confusion fréquente : le texte précise explicitement que cette valeur est déterminée « sans égard à leur utilisation ». Autrement dit, le tantième d'un logement ne varie pas selon qu'il sert de résidence principale, de local loué ou de bureau. Il est figé une fois pour toutes à l'établissement du règlement de copropriété, et ne bouge pas au gré des changements d'usage, sauf modification formelle de la répartition elle-même.
En pratique, c'est le promoteur (pour un immeuble neuf, avec l'appui du géomètre-expert) qui calcule ces tantièmes lors de la rédaction de l'état descriptif de division, avant la vente des lots. Le règlement de copropriété reprend ensuite ce calcul lot par lot.
Deux systèmes de répartition selon la catégorie de charge
C'est le point le moins compris, et pourtant le plus déterminant pour votre facture mensuelle : en Algérie, toutes les charges ne se répartissent pas au tantième. Le décret 14-99 distingue deux catégories de charges, avec deux bases de répartition différentes.
Les charges de première catégorie couvrent la gestion courante et les menues réparations des parties communes : rétribution de l'administrateur, salaire du concierge, eau et électricité des parties communes, entretien courant des halls et escaliers, chauffage collectif, assurance des employés de l'immeuble. Elles incombent à l'ensemble des occupants, qu'ils soient propriétaires ou locataires, et sont réparties en parts égales entre chacun des occupants, indépendamment de la taille ou de la valeur de leur lot.
Les charges de deuxième catégorie couvrent les grosses réparations, la maintenance lourde et la sécurité de l'immeuble : toiture, façades, ascenseurs, canalisations principales, ravalement. Elles incombent aux seuls copropriétaires (pas aux locataires), et leur répartition est faite sur la base de la quote-part de chaque partie commune afférente à chaque lot, c'est-à-dire au tantième.
Un même immeuble applique donc deux clés de répartition simultanément selon la nature de la dépense : une répartition égalitaire par tête pour le fonctionnement courant, une répartition proportionnelle au tantième pour les gros travaux.
| Critère | Charges 1ère catégorie | Charges 2ème catégorie |
|---|---|---|
| Nature | Gestion courante, menues réparations | Grosses réparations, maintenance lourde, sécurité |
| Base de répartition | Parts égales entre occupants | Quote-part (tantième) de chaque lot |
| Qui paie | Tous les occupants (propriétaires et locataires) | Seuls les copropriétaires |
| Exemples | Salaire concierge, eau/électricité PC, entretien halls | Toiture, façades, ascenseurs, canalisations principales |
| Décision de modification | Majorité 2/3 des copropriétaires (art. 751) | Majorité 2/3 des copropriétaires (art. 751) |
Pour le détail de la procédure quand l'une de ces charges reste impayée, voir notre guide sur le recouvrement des charges de copropriété impayées.
Où trouver vos tantièmes
Le tantième de votre lot n'est pas une donnée qu'il faut recalculer soi-même : il est consigné dans le règlement de copropriété, document que l'article 748 du Code civil rend obligatoire et qui détermine la destination des parties privatives et communes, les conditions de leur jouissance, ainsi que les règles d'administration des parties communes. Pour les immeubles issus de la promotion immobilière, ce règlement suit le modèle-type fixé par le décret exécutif n° 14-99.
L'article 753 précise que le règlement de copropriété et ses modifications ne sont opposables aux acquéreurs successifs qu'à compter de leur publication à la conservation foncière. C'est donc à la conservation foncière, ou auprès du notaire ayant établi l'acte de vente, que vous trouvez la version publiée et opposable du document qui fixe le tantième de votre lot dans chaque catégorie de charge.
Modifier ou contester la répartition
La répartition des charges n'est pas figée à vie de manière absolue. L'article 751 du Code civil prévoit qu'elle ne peut être modifiée qu'à la majorité des deux tiers des copropriétaires, réunis en assemblée générale. Pour le détail du fonctionnement de cette instance, voir notre guide sur l'assemblée générale de copropriété en Algérie.
Si l'assemblée générale ne se prononce pas alors qu'une nouvelle répartition s'impose, tout copropriétaire peut saisir le tribunal de la situation de l'immeuble pour y faire procéder.
L'article 752 ouvre en outre une voie de recours individuelle : un copropriétaire peut demander en justice la révision de la répartition si la part attribuée à son lot est supérieure de plus d'un quart à ce qu'elle devrait être, ou si celle d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart, par rapport à une répartition conforme à l'article 750. Cette action est encadrée par deux délais distincts :
- cinq ans à partir de la publication du règlement de copropriété à la conservation foncière, pour tout copropriétaire d'origine ;
- deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux du lot, pour l'acquéreur de ce lot.
Pourquoi vérifier vos tantièmes avant d'acheter
Le tantième affiché sur l'acte de vente d'un lot conditionne directement le montant des charges de deuxième catégorie (les plus lourdes) que vous paierez chaque année, pour toute la durée où vous détiendrez le bien. Avant de signer, il est utile de vérifier trois éléments dans le règlement de copropriété et l'état descriptif de division annexé à l'acte :
- que le tantième affiché correspond bien à la superficie et à la situation réelles du lot ;
- que la somme des tantièmes de tous les lots de l'immeuble atteint bien le total de référence (1000 ou 10 000 selon le règlement) ;
- que le tantième n'a pas été modifié depuis la publication initiale sans que cette modification figure dans un avenant publié à la conservation foncière.
L'article 752, en ouvrant à l'acquéreur un délai de deux ans à compter de la mutation pour contester une répartition disproportionnée, offre un filet de sécurité, mais une vérification en amont évite une procédure judiciaire après coup.
Le suivi des tantièmes au quotidien
Pour un administrateur qui gère plusieurs dizaines de lots, la difficulté n'est pas de comprendre la règle mais de l'appliquer sans erreur à chaque appel de fonds : appliquer la bonne clé de répartition selon la catégorie de charge, exclure les locataires du calcul des charges de deuxième catégorie, et recalculer automatiquement si un lot change de propriétaire ou si l'assemblée générale vote une modification. Un tableur manuel multiplie le risque d'erreur de ligne, surtout avec deux clés de répartition qui coexistent sur la même charge. Un outil comme Darna applique le tantième de chaque lot automatiquement à chaque appel de fonds, selon la catégorie de charge concernée, et conserve la traçabilité de toute modification votée en assemblée générale — jusqu'au suivi du recouvrement quand un lot ne paie pas.
Pour le voir sur vos propres lots — un import d'EDD et un appel de fonds test — demandez une démonstration.
FAQ
Toutes les charges se répartissent-elles au tantième en Algérie ?
Non. Les charges de première catégorie (gestion courante, menues réparations) se répartissent en parts égales entre tous les occupants. Seules les charges de deuxième catégorie (grosses réparations, maintenance lourde, sécurité) se répartissent au tantième, selon le décret exécutif 14-99.
Où trouver le tantième de son lot ?
Dans le règlement de copropriété, publié à la conservation foncière (article 753 du Code civil), ou auprès du notaire ayant établi l'acte de vente.
Peut-on contester la répartition des tantièmes ?
Oui, si la part de votre lot est supérieure de plus d'un quart à ce qu'elle devrait être (article 752). Le délai est de cinq ans à partir de la publication du règlement de copropriété, ou de deux ans à compter de la première mutation onéreuse pour l'acquéreur du lot.
Un locataire paie-t-il des charges au tantième ?
Non. Les locataires participent uniquement aux charges de première catégorie, réparties en parts égales entre occupants. Les charges de deuxième catégorie, réparties au tantième, incombent aux seuls copropriétaires.