Un programme de vente sur plan qui compte plusieurs dizaines de lots produit, à chaque étape du chantier, autant d'appels de fonds que de lots vendus — chacun avec son propre échéancier, son propre historique de versements et, parfois, son propre retard à relancer. La loi n° 11-04 encadre précisément cette mécanique : l'échéancier doit être rapporté à l'avancement réel du chantier, rien n'est exigible avant son échéance, et la procédure de relance en cas d'impayé est elle-même formalisée par la loi. Voici comment structurer et faire tourner ces appels de fonds sans perdre en traçabilité au fil du programme.
L'échéancier doit être rapporté à l'avancement, sous peine de nullité
Le contrat de vente sur plan doit indiquer, sous peine de nullité, la composante du prix de vente et l'échéancier de paiement rapporté à l'avancement des travaux (article 37 de la loi 11-04). Le paiement du prix est modulé sur l'état d'avancement du chantier, dans les limites fixées par voie réglementaire (article 38) : le décret exécutif n° 13-431, en son article 3, fixe ces limites à 20 % à la signature, 15 % à l'achèvement des fondations, 35 % à l'achèvement des gros œuvres (étanchéité, cloisons extérieures et intérieures comprises), 25 % à l'achèvement des travaux tous corps d'état (raccordement aux voies et réseaux divers et aménagements extérieurs compris), et le solde de 5 % au procès-verbal de prise de possession. Cela exclut de fait un échéancier calé sur un simple calendrier de dates, déconnecté du chantier réel : chaque tranche doit correspondre à l'un de ces cinq stades constatés.
L'article 38 encadre aussi la révision de prix : si le contrat prévoit un prix révisable, la formule doit s'appuyer sur les indices officiels des prix, des matériaux, des matériels et de la main-d'œuvre, et la révision ne peut dépasser 20 % du prix initialement prévu — sauf circonstances imprévisibles, incontournables et exceptionnelles susceptibles de rompre l'équilibre économique du projet, les variations devant dans tous les cas être justifiées. Un appel de fonds qui intègre une révision de prix doit donc pouvoir justifier cette formule, pas seulement l'appliquer.
Rien n'est exigible avant la signature, ni avant l'échéance de chaque tranche
L'article 42 pose une règle simple mais structurante pour le calendrier d'un promoteur : il ne peut exiger ni accepter aucun versement avant la signature du contrat de vente sur plan, ni avant la date d'exigibilité de la créance. Cette signature est elle-même subordonnée à la souscription préalable de la garantie FGCMPI prévue à l'article 55 — un point détaillé dans notre guide de la vente sur plan.
Concrètement, cela signifie qu'un appel de fonds émis en avance sur l'avancement réel, ou avant la date d'exigibilité prévue au contrat, n'a pas de base légale. Sur un programme suivi à la main, ce risque augmente avec le nombre de lots : il devient difficile de vérifier, tranche par tranche et lot par lot, que chaque appel correspond bien à un stade de chantier atteint et constaté.
Structurer la matrice lots × tranches
Sur un programme de plusieurs dizaines de lots, chaque lot a son propre prix négocié, et donc son propre montant par tranche — mais le squelette réglementaire de l'échéancier (les cinq stades du décret 13-431 et leur répartition en pourcentage) est le même pour tous les lots du programme. La bonne pratique consiste à appliquer ce squelette automatiquement au prix négocié de chaque lot, plutôt que de recalculer manuellement chaque tranche à chaque vente.
Dans Darna-One, cette matrice lots × tranches d'appels de fonds se pilote sur un seul écran : chaque colonne est un des cinq stades réglementaires, chaque ligne un lot, et le montant de chaque cellule dérive automatiquement du prix négocié de ce lot. Un retard de paiement apparaît en rouge directement dans la matrice, ce qui évite d'avoir à croiser un tableur des ventes avec un tableur des encaissements pour savoir qui doit relancer qui.
La relance en cas d'impayé suit une procédure fixée par la loi
Le non-paiement de deux tranches consécutives entraîne de droit la résiliation du contrat, après deux mises en demeure de quinze jours chacune, notifiées par huissier de justice et restées sans suite (article 53 de la loi 11-04). Cette procédure n'est pas une option de gestion interne : elle conditionne la validité de la résiliation elle-même. Un promoteur qui résilie sans avoir respecté les deux mises en demeure s'expose à voir la résiliation contestée.
Cela impose de pouvoir démontrer, à chaque étape, ce qui a été appelé, à quelle date, et ce qui reste dû. C'est là que la traçabilité de l'appel de fonds devient utile : date d'émission, montant, stade d'avancement justifiant la tranche, et statut du versement. Sur Darna-One, le logiciel conserve cette trace datée pour chaque appel de fonds, ce qui aide le promoteur à constituer son dossier avant d'engager une mise en demeure — sans reconstituer l'historique à la main au moment où la situation devient contentieuse. Cette trace ne remplace ni les pièces contractuelles, ni les constats de chantier, ni les notifications requises par la loi (mise en demeure par huissier, notamment).
Cette rigueur de suivi profite aussi au promoteur lui-même : l'article 43 met à sa charge des pénalités en cas de retard de livraison, ce qui rend tout aussi utile de pouvoir démontrer que l'avancement du chantier a bien été respecté au rythme prévu par l'échéancier.
Ce que voit l'acquéreur, au même moment
La procédure de relance de l'article 53 fonctionne d'autant mieux qu'elle ne prend jamais l'acquéreur par surprise. C'est le point de bascule le plus concret entre un suivi sur tableur et un outil pensé pour la VSP : dans Darna-One, l'échéancier de paiement est personnel à chaque lot, et l'acquéreur y voit ses tranches, ses reçus et le statut de ses éventuels retards, avec une notification envoyée à chaque nouvel appel de fonds. Le suivi des acquéreurs côté promoteur et l'application acquéreur affichent donc exactement les mêmes chiffres, sans ressaisie ni écart entre ce que le bureau de vente annonce et ce que l'acquéreur constate sur son compte. Un promoteur qui doit engager une mise en demeure s'appuie alors sur un historique que l'acquéreur a déjà consulté — pas sur un rappel qui découvre l'impayé pour la première fois. Notre comparatif entre contrat de réservation et vente sur plan détaille par ailleurs comment cet échéancier s'articule avec l'avance de réservation en amont de la vente ferme.
Pour le voir sur vos propres cas — un programme test, de l'échéancier lot par lot aux relances — demandez une démonstration.
FAQ
Un promoteur peut-il appeler une tranche avant la date prévue ?
Non. L'article 42 de la loi 11-04 interdit d'exiger ou d'accepter un versement avant la signature du contrat de vente sur plan, ainsi qu'avant la date d'exigibilité de chaque tranche.
Que se passe-t-il si un acquéreur ne paie pas deux tranches consécutives ?
Le contrat est résilié de droit, mais seulement après deux mises en demeure de quinze jours chacune, notifiées par huissier de justice et restées sans suite (article 53 de la loi 11-04). Sans ces deux mises en demeure, la résiliation peut être contestée.
La révision du prix peut-elle s'appliquer à un appel de fonds en cours de programme ?
Oui, si le contrat prévoit un prix révisable, mais la formule doit s'appuyer sur les indices officiels des prix, matériaux, matériels et main-d'œuvre, et la révision ne peut dépasser 20 % du prix initial, sauf circonstances imprévisibles, incontournables et exceptionnelles susceptibles de rompre l'équilibre économique du projet (article 38 de la loi 11-04).